Loyers impayés : quelles étapes suivre pour déclarer le sinistre à l’assurance ?
- Agent général AXA
- 23 mai
- 4 min de lecture
Dernière mise à jour : 29 mai
Un loyer impayé génère une situation de stress pour tout propriétaire bailleur. Pourtant, une réaction rapide et méthodique permet souvent de régulariser la situation à l'amiable ou, à défaut, de déclencher les protections prévues par votre contrat de Garantie Loyers Impayés (GLI). On fait le point.
Tout savoir sur la Garantie Loyers Impayés (GLI)
1. Vérifiez d'abord la date d'exigibilité prévue au bail
Avant toute démarche, consultez votre contrat de location : la date à laquelle le loyer doit être versé y est précisément stipulée. Selon Service-public.fr (2026), le locataire est tenu de payer son loyer et ses charges à la date convenue dans le bail. Si un décalage de quelques jours constitue techniquement un retard, gardez la tête froide : un simple oubli n'est pas encore un impayé.
Attention : selon le Ministère de la Justice (2026), en tant que bailleur, vous ne pouvez pas facturer de pénalités de retard pour un bail d'habitation. Aucun frais de ce type n’est légalement autorisé.
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2. Contactez rapidement le locataire : la relance amiable
Dès le premier retard constaté, prenez contact avec votre locataire sans attendre. Un simple appel téléphonique ou un message peut suffire à clarifier la situation : virement oublié, problème bancaire temporaire, changement de situation professionnelle. Cette démarche amiable est souvent la plus efficace et la moins coûteuse.
Si le contact verbal n'aboutit pas, envoyez une relance écrite (email ou courrier simple) en précisant :
le montant dû (loyer + charges),
la date d'exigibilité initiale,
vos coordonnées bancaires pour régularisation.
Conservez toutes les preuves de vos échanges : captures d'écran de SMS, emails envoyés, accusés de réception. Ces documents seront indispensables pour votre assureur en cas de sinistre.
3. Prévenez votre assureur selon les conditions de votre contrat GLI
Ne tardez pas à informer votre assureur dès que l'impayé est avéré. Les contrats de Garantie Loyers Impayés fixent un délai de déclaration précis, souvent entre 30 et 90 jours après la première échéance impayée. Passé ce délai, votre indemnisation pourrait être compromise.
Pour déclarer le sinistre, vous aurez généralement besoin de transmettre :
la copie du bail signé et l'état des lieux d'entrée,
les avis d'échéance et quittances non honorées,
les preuves de vos relances amiables,
le relevé de compte démontrant l'absence de paiement.
Votre agence AXA vous accompagne dans la constitution de ce dossier et le suivi de votre déclaration.
4. Envoyez une mise en demeure
Si la relance amiable ne donne rien, il est temps de passer à une étape plus formelle : la mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Ce courrier demande clairement au locataire de régler toutes les sommes dues dans un délai précis (généralement 8 à 15 jours). Il permet aussi de garder une trace officielle de votre démarche, utile si le dossier doit ensuite être transmis à l’assurance ou présenté devant un tribunal. Dans certains cas, cette mise en demeure suffit à faire réagir le locataire et à débloquer le paiement.
5. L'intervention d'un commissaire de justice et le commandement de payer
Si l'impayé persiste après la mise en demeure, l'étape suivante passe par un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Cet officier ministériel peut délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite dans la grande majorité des baux.
Ce commandement donne au locataire 6 semaines pour régulariser l'intégralité des sommes dues (loi n°2023-668 du 27 juillet 2023). Passé ce délai sans paiement, la clause résolutoire peut être constatée par le juge et le bail résilié de plein droit.
Depuis le 1er juillet 2025, les commissaires de justice peuvent procéder à une saisie directe sur les salaires du locataire sans passer par le juge dès lors qu'un titre exécutoire (bail notarié, injonction) est obtenu.
6. La procédure judiciaire si la situation n'est pas régularisée
Si le locataire ne régularise pas sa situation dans les délais impartis, une procédure devant le tribunal judiciaire devient nécessaire pour obtenir la résiliation du bail et l'expulsion. Cette procédure peut prendre plusieurs mois et entraîner des frais importants. C’est justement l’un des intérêts d’une garantie loyers impayés : selon les garanties prévues au contrat, elle peut couvrir les frais de contentieux et indemniser les loyers non perçus pendant la procédure.
Votre assureur GLI peut mandater un avocat ou vous accompagner pendant les démarches judiciaires, vous évitant d'avancer seul des frais importants.
Récapitulatif des étapes en cas de loyer impayé
Étape | Action | Délai conseillé |
1 | Vérifier la date du bail | Dès le 1er jour de retard |
2 | Relance amiable (appel, email) | J+3 à J+7 |
3 | Déclaration à l'assureur GLI | Selon les conditions du contrat |
4 | Mise en demeure (LRAR) | J+15 à J+30 |
5 | Commandement de payer (commissaire de justice) | Après échec de la mise en demeure |
6 | Procédure judiciaire si nécessaire | Après expiration du commandement de payer |
Assurance loyers impayés et fiscalité : la cotisation est-elle déductible ?
Selon BOFiP, si le propriétaire bailleur relève du régime réel, la cotisation d’assurance loyers impayés peut être déduite de ses revenus fonciers, sous réserve de respecter les conditions fiscales applicables aux charges déductibles. En contrepartie, les indemnités versées par l’assureur en cas d’impayés doivent être déclarées comme des revenus fonciers l’année de leur encaissement. Au régime micro-foncier, la cotisation GLI n’est pas déductible séparément, car elle est incluse dans l’abattement forfaitaire de 30 %.
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Pour aller plus loin dans l’article
Justice.fr - Le locataire doit-il payer des frais au propriétaire en cas de retard de paiement du loyer ? (2026)
Service-public.fr - Paiement du loyer d’un logement du secteur privé. (2026)
BOFiP - Revenus fonciers : charges déductibles, primes d’assurance. (2017)
Légifrance - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 24. (2026)
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