Tout savoir sur la garantie des loyers impayés (GLI)
Dernière mise à jour : 27 oct.
Louer son bien immobilier comporte toujours un risque, notamment celui de ne pas percevoir les loyers à temps. Face à ce risque, la garantie des loyers impayés (GLI) permet au propriétaire bailleur de sécuriser ses revenus locatifs et de se protéger contre les conséquences financières d'un défaut de paiement, selon les conditions du contrat souscrit.
Qu’est-ce qu’une assurance garantie loyers impayés (GLI) ?
Lorsqu’un propriétaire met son bien en location, il s’expose inévitablement au risque de défaut de paiement du loyer. La Garantie Loyers Impayés (GLI) est un contrat d’assurance qui protège le bailleur contre ces impayés mais aussi, selon les formules, contre les détériorations locatives et certains frais de contentieux. Concrètement, si le locataire cesse de payer, l’assureur indemnise le propriétaire dans les conditions prévues au contrat, ce qui lui permet de maintenir ses revenus locatifs et d’éviter des démarches juridiques coûteuses.
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Quels sont les avantages de la GLI ?
Beaucoup de propriétaires se demandent pourquoi souscrire une GLI alors qu’ils peuvent exiger un garant ou un dépôt de garantie. La réponse est simple : l’assurance offre une protection beaucoup plus complète et sécurisée.
Selon les contrats, les loyers et charges impayés sont remboursés dès le premier mois de défaut de paiement. Cela permet de maintenir des revenus réguliers et de sécuriser son investissement locatif.
Les frais liés aux contentieux (avocats, huissiers, procédures d’expulsion) sont pris en charge par l’assureur. Le propriétaire est ainsi accompagné et protégé tout au long des démarches de recouvrement.
Certaines formules indemnisent également les détériorations locatives constatées lors du départ du locataire, un poste de dépenses souvent lourd.
La GLI repose sur la solidité financière d’une compagnie d’assurance, ce qui la rend plus sûre et prévisible qu’un cautionnement personnel.
En cas d’impayé, le bailleur n’a plus à gérer seul les démarches ni à avancer les frais. Il profite d’un accompagnement professionnel qui simplifie la gestion de son patrimoine locatif.
Que couvre une assurance loyers impayés ?
Une assurance loyers impayés couvre d’abord les loyers et charges non réglés par le locataire, puis les frais de procédure engagés pour les recouvrer. Selon la formule souscrite, elle peut aussi prendre en charge les détériorations constatées au départ du locataire et, en option, la vacance locative. Les plafonds, franchises et délais varient d’un contrat à l’autre : avant de signer, comparez-les garantie par garantie.
Garantie | Ce qui est pris en charge | Ce qu’il faut vérifier dans le contrat |
Loyers et charges impayés | Les loyers, charges et taxes récupérables non payés, jusqu’au départ du locataire ou à son expulsion. | Le plafond par sinistre, la durée d’indemnisation, l’éventuelle franchise et le loyer maximal assurable. |
Frais de contentieux | Les honoraires d’avocat et de commissaire de justice, la procédure de résiliation du bail et d’expulsion. | Le plafond des frais, le libre choix de l’avocat et la gestion du recouvrement par l’assureur. |
Détériorations immobilières | Les dégâts constatés en comparant les états des lieux d’entrée et de sortie, au-delà du dépôt de garantie. | Le plafond, la déduction du dépôt de garantie, la vétusté appliquée et les dommages exclus. |
Vacance locative (option) | Les loyers perdus lorsque le logement reste vide après le départ du locataire. | La durée maximale indemnisée et les conditions de remise en location. |
GLI, caution ou Visale : quelle différence ?
La GLI est une assurance souscrite et payée par le bailleur. La caution engage une personne, souvent un proche, à payer à la place du locataire. Visale est une garantie gratuite d’Action Logement, demandée par le locataire.
Peut-on cumuler une garantie loyers impayés avec une caution ou la garantie Visale ?
Les étudiants et les apprentis peuvent être couverts par une GLI, sous réserve des conditions de l'assureur. Selon Service-Public.fr, l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 autorise exceptionnellement le propriétaire à cumuler une assurance contre les loyers impayés et une caution personnelle lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. La présence d'un garant ne constitue toutefois pas une condition systématique d'éligibilité à la GLI.
En revanche, la garantie Visale d'Action Logement ne peut pas être cumulée avec une assurance loyers impayés couvrant les mêmes risques sur une même période. Avant la signature du bail, le propriétaire doit donc vérifier les critères de solvabilité et les pièces justificatives exigées par son assureur.
Que change la loi 2025 sur les loyers impayés pour les bailleurs ?
Depuis le 1er juillet 2025, les bailleurs peuvent recouvrer plus rapidement les loyers impayés grâce à une réforme qui confie aux commissaires de justice la saisie directe sur les salaires des locataires (source : Commissaire de Justice). Cette procédure, plus simple et plus rapide qu’auparavant, supprime l’intervention préalable du juge et s’appuie sur un registre national des saisies pour garantir la traçabilité et éviter les doublons. Une réforme inédite qui renforce l’efficacité du recouvrement des impayés pour les propriétaires.
Cette nouvelle loi ne remplace pas la Garantie Loyers Impayés (GLI) : elle vient en complément.
Comment souscrire une garantie loyers impayés ?
La garantie loyers impayés peut être souscrite directement par le propriétaire bailleur ou par l’intermédiaire du gestionnaire qui assure la location du bien. Elle concerne exclusivement les logements constituant la résidence principale du locataire. Dans la plupart des cas, ce dispositif est incompatible avec un cautionnement tiers, ce qui oblige le bailleur à choisir entre l’assurance et la caution personnelle.
Le coût
Le prix d’une GLI s’exprime en pourcentage du loyer annuel charges comprises et varie selon l’assureur, le montant du loyer et le niveau de garanties choisi.
En savoir plus sur le prix de l’assurance loyers impayés.
La souscription
Comme pour toute assurance, le bailleur doit verser une prime, généralement sous forme de mensualités, pour bénéficier des garanties prévues au contrat. Les assureurs exigent fréquemment la démonstration de la solvabilité du locataire et délivrent un agrément en fonction de ses revenus et de sa situation professionnelle avant de valider la couverture.
Les documents à fournir pour souscrire une GLI
Pour accorder leur couverture, les assureurs demandent un dossier complet.
Copie du bail signé et de l’état des lieux d’entrée.
Dossier du locataire (pièce d’identité, justificatifs de revenus, avis d’imposition, contrat de travail).
RIB du bailleur pour procéder aux indemnisations.
Déclaration de sinistre accompagnée des relances effectuées, en cas d’impayé.
Une préparation rigoureuse de ces documents permet d’accélérer la mise en place de la garantie et facilite le remboursement en cas d’incident.
Comment se passe l’indemnisation en cas d’impayé ?
En cas d’impayé, le bailleur relance son locataire, déclare le sinistre à l’assureur, puis l’assureur l’indemnise et prend en charge le recouvrement. Les étapes à suivre sont les suivantes :
relancer le locataire dès le premier retard, à l’amiable puis par lettre recommandée avec accusé de réception,
déclarer l’impayé à l’assureur dans le délai prévu au contrat, avec le bail, l’état des lieux d’entrée, le décompte des sommes dues et les copies des relances,
laisser l’assureur engager le recouvrement : commandement de payer délivré par un commissaire de justice, puis procédure judiciaire si l’impayé persiste,
percevoir les indemnités selon le rythme et les plafonds fixés par le contrat, jusqu’au règlement de la dette ou à la libération du logement.
En savoir plus sur que faire en cas de loyer impayé ?
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Besoin de sécuriser vos revenus locatifs ? Des experts vous accompagnent dans l’analyse de votre situation pour vous proposer une garantie loyers impayés adaptée. Protégez dès maintenant vos loyers et gérez votre patrimoine immobilier en toute sérénité.
Questions & réponses ?
La GLI est-elle obligatoire ?
Non. La garantie loyers impayés est une assurance facultative : le propriétaire bailleur choisit librement d’y souscrire pour sécuriser ses revenus locatifs. Seule l’assurance habitation est obligatoire pour le locataire.
Peut-on cumuler une GLI et une caution ?
Non pour un bailleur particulier, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit au bailleur qui a souscrit une assurance loyers impayés d’exiger en plus une caution.
À quel moment souscrire une GLI ?
Idéalement avant la signature du bail, après avoir vérifié que le dossier du locataire répond aux critères de l’assureur. Certains contrats acceptent une souscription en cours de bail, à condition que le locataire soit à jour de ses loyers.
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